פס"ד העוסק בייפוי כח בלתי חוזרים במקרקעין וסוגיות נוספות

רקע

1.   התובע 1 - ס.א.א. ( להלן: "תובע 1" ) והנתבעים הם בניו של המנוח ר.א.א. (להלן: "המנוח"). התובע 2 - כ.א.א. הוא בנו של התובע 1(להלן: "תובע 2").

התביעה דנן, שעניינה זכויות נטענות של התובעים בחלק מחלקה *** גוש *** ב- *** (להלן: "החלקה"), הוגשה תחילה נגד המנוח. ביום 9/11/01 נפטר המנוח, התביעה תוקנה והוגשה נגד הנתבעים, יורשיו של המנוח (1069/1199 חלקים בחלקה), כאשר נתבע 3 - ג'.א.א.(להלן: "נתבע 3") הוא גם בעלים של 130/1199 חלקים מהחלקה שלא מכוח ירושה.

2.   הדיון בתביעה דנן עוכב עד להכרעה במחלוקת שהתעוררה בין ילדי המנוח, בקשר לקיום צוואתו מיום 17/7/91, בגדרה הוענקו זכויותיו בחלקה לנתבעים בלבד. בסופו של יום אושרה הצוואה וניתן צו לקיומה ע"י ביהמ"ש לענייני משפחה בנצרת ( ת"ע 901/02 ).

3.   ביום 19/6/71 חתם המנוח על ייפוי כוח בלתי חוזר בפני הנוטריון הציבורי, בגדרו נתן במתנה לשני בניו, התובע 1 ונתבע 3, שטח ספציפי של 100 מ"ר בחלקה ***, שאת גבולותיו פירט ("מופרזה" בערבית) בהתאם למפה שצורפה לייפוי הכוח והמסומן כ- 42/ב (להלן: "ייפוי הכוח הראשון"). המנוח הסמיך את מר כ.פ.ג'. לבצע  במקומו כל הפעולות הדרושות לצורך העברת הזכויות ע"ש השניים הנ"ל, בחלקים שווים.

ייפוי הכוח הראשון נחתם כאמור בפני הנוטריון הציבורי ונרשם בו, כי הוא בלתי חוזר.   

עסקת המתנה נשוא ייפוי כוח זה דווחה לשלטונות המס, אך אין חולק, כי היא לא הושלמה ברישום בטאבו.

4.  אין חולק, כי על השטח שהוענק לתובע 1 ולנתבע 3 במתנה הם הקימו (התובע 1 ונתבע 3) שתי חנויות, אחת לכל אחד מהם. בהמשך בוצעו הרחבות (פנימיות - גלריה) לחנויות, התובעים ונתבע 3 בנו מעלה מדרגות ושתי דירות מגורים, אחת בקומה הראשונה (מעל קומת הקרקע -קומת החנויות) לנתבע 3, והשנייה בקומה השנייה לתובעים (להלן: "המבנה"), הכל בהסכמתו המלאה של המנוח ועל דעתו. הבנייה בוצעה עפ"י היתר בנייה מיום 10/8/85, שניתן לבקשת התובע 2 ונתבע 3, כשהמנוח חותם על הבקשה לקבלת היתר בניה.

נוסיף, כי התובע 1 ונתבע 3 חרגו, בעת בניית החנויות, מגבולות השטח שקיבלו במתנה במסגרת ייפוי הכוח (100 מ"ר) כפי שנבהיר להלן, אם כי ללא ספק הכל נעשה בהסכמת המנוח ובאישורו.

5.   המבנה תואר בחוות הדעת של המודד א.א. (שהעיד לתובעים); המבנה נמצא בחזית הכביש הראשי בפינת החלקה הדרום מערבית, והוא בן שלוש קומות. שטח קומת הקרקע (החנויות) הינו 123.60 מ"ר. קומת הקרקע מחולקת לשתי חנויות זהות בגודלן. בקומה א' מעל קומת הקרקע (החנויות) קיימת דירת מגורים בשטח של 127.58 מ"ר (בשימוש הנתבע 3) ובקומה ב' מעל קומה א', קיימת דירת מגורים בשטח זהה (בשימוש התובעים).

בחזית האחורית - הצפונית של המבנה קיים מעלה מדרגות המשמש את דיירי שתי הדירות.  

6.   ביום 10/8/89 חתם המנוח על ייפוי כוח נוטריוני בפני הנוטריון כ.ד.  (להלן: "ייפוי הכוח השני") בו נכתב:

" הואיל ואני הבעלים ומשתמש בכל חלקה *** גוש *** מאדמות *** ששטחה הכולל 1,199 מ"ר.

והואיל ואני סיכמתי עם בני ג'.ר.א.א.  ת.ז ...שיקים מבנה על חלק מהחלקה הנ"ל והתחייבתי לו לוותר ללא תמורה על המבנה שיקים על החלקה הנ"ל.

והואיל ובהתאם להסכמתי וההסכם הנ"ל הקים בני ג'.ר.א.א.  ... המבנים הבאים על חלק מהחלקה הנ"ל:-

בקומת קרקע: חנות ומחסן בשטח כ- 58 מ"ר.

1/2 מעלה מדרגות בשטח כ- 30 מ"ר.

בקומה ראשונה: חנות ומחסן בשטח כ- 58 מ"ר.

בקומה השנייה: בית למגורים בשטח של כ- 128 מ"ר.